Wat is erfpacht?

U koopt het huis, niet de grond

Bij erfpacht koopt u de woning, maar blijft de grond in eigendom van een ander: de erfverpachter. Dat kan een gemeente zijn, maar ook een landgoedeigenaar, Natuurmonumenten of Staatsbosbeheer. Voor het gebruik van de grond betaalt u een jaarlijkse vergoeding: de erfpachtcanon.

In de praktijk merkt u als bewoner weinig verschil met volledig eigendom. U mag de woning bewonen en verbouwen, u kunt hypotheek vestigen op het erfpachtrecht en u kunt het verkopen aan een volgende koper.

Een voorbeeld: u koopt een woonboerderij op een landgoed in de Achterhoek. U wordt eigenaar van de boerderij, maar betaalt jaarlijks canon voor de grond. Besluit u te verhuizen, dan verkoopt u de boerderij en draagt u het erfpachtrecht over aan de koper.

 

Drie soorten erfpacht

Tijdelijke erfpacht heeft een vaste looptijd en eindigt na afloop. De grondeigenaar kan dan nieuwe voorwaarden vaststellen.

Voortdurende erfpacht werkt met tijdvakken die steeds worden verlengd. Dit is de meest voorkomende vorm bij landgoederen. Na elk tijdvak wordt de canon herzien.

Eeuwigdurende erfpacht betekent dat de canon vaststaat en niet meer wordt herzien. U kunt de canon ook in een keer afkopen.

De meeste contracten in het buitengebied lopen minimaal 30 jaar. Bij verkoop neemt de nieuwe koper het lopende contract over.

 

Wat kost erfpacht?

De hoogte van de canon hangt af van de grondwaarde en het canonpercentage. Als vuistregel betaalt u ongeveer 3 tot 5 procent van de grondwaarde per jaar.

Een voorbeeld: bij een landhuis op een landgoed met een grondwaarde van 500.000 euro en een canonpercentage van 4 procent betaalt u 20.000 euro per jaar.

De periodieke canon is fiscaal aftrekbaar in box 1. Let op: ook als u in de hoogste belastingschijf valt (49,50 procent), is de aftrek van erfpachtcanon in 2026 begrensd op het tarief van de tweede schijf: 37,56 procent. In ons voorbeeld levert dat een belastingvoordeel op van circa 7.500 euro per jaar. Uw netto canonlast komt daarmee uit op ongeveer 12.500 euro per jaar.

In veel contracten wordt de canon periodiek geïndexeerd. Na afloop van een tijdvak kan de canon worden herzien op basis van de actuele grondwaarde. Dat verschil kan flink oplopen als de grondwaarde in de tussentijd sterk is gestegen.

Een afkoopsom is niet aftrekbaar. Financiert u de afkoop met een lening, dan is de rente over die lening wel weer aftrekbaar. Omdat belastingregels kunnen wijzigen, is het verstandig om uw situatie altijd te bespreken met een financieel adviseur.

 

Erfpacht of eigen grond?

Bij eigen grond bent u volledig eigenaar van huis en grond. Bij erfpacht koopt u alleen het huis en betaalt u voor het gebruik van de grond. De aankoopprijs ligt daardoor lager. Bovendien maakt erfpacht het mogelijk om te wonen op plekken die anders niet beschikbaar zouden zijn, zoals landgoederen en natuurgebieden.

Het nadeel is dat u gebonden bent aan erfpachtvoorwaarden en dat de canon kan worden herzien. In het volgende artikel gaan wij dieper in op hoe erfpacht specifiek werkt bij landgoederen en woonboerderijen in onze regio. In deel drie behandelen wij de financiering en aandachtspunten bij aankoop.

Heeft u nu al vragen over erfpacht? De makelaars en taxateurs van Thoma Bennink adviseren u graag.